По закону, все продажи имущества физическими лицами подлежат налогообложению. Однако налог взимается по ставке 13% с прибыли, а не с общей стоимости сделки. Например, если вы купите автомобиль за 500 000 рублей и продадите его за 600 000 рублей, прибыль составит 100 000 рублей. Сам налог составит 100 000 * 0. 13 = 13 000.
Если имущество получено в дар, в порядке приватизации или наследования, вся сумма сделки учитывается как прибыль. В качестве альтернативы может применяться налог в размере 13% от общей стоимости сделки, но для получения вычета вы должны выбрать этот вид налога.
Если недвижимость находилась в собственности более трех календарных лет, налог не уплачивается, однако в отношении участков и домов существуют некоторые особенности.
Иное налогообложение применяется к домам и земельным участкам для продажи, если они получены после 2016 года. В этом случае вы должны владеть ими в течение пяти лет. Если имущество было получено до 2016 года, то те же три года. Если вы получили дом или землю в дар, по наследству или в результате приватизации, вы также должны подождать три года.
Легальные способы не платить налог с продажи
Самый очевидный способ — дождаться истечения трех- или пятилетнего срока. Если это не сработает, вы можете использовать один из трех методов, предложенных в Налоговом кодексе.
Например, чтобы законно избежать налога на продажу жилья и земли, можно использовать следующие методы
- Использование скидки на всю сумму сделки в размере 1 млн рублей. Это не скидка, которая происходит только один раз в жизни. Скидки с продаж можно использовать один раз в год; если вы продаете или закладываете дом менее чем за 100 рублей, вычет полностью покрывает налог. Если сумма продажи превышает 1 миллион, налог уплачивается с суммы остатка.
- Если вы продаете имущество с ущербом, т.е. продаете его за ту же сумму или меньше, чем вы его купили. В этом случае у вас просто не будет облагаемого налогом дохода. Обратите внимание, однако, что если договор заключен на сумму менее 70% от стоимости имущества, вам придется заплатить налог на стоимость подвала. Здесь вы не можете удалить его из первой точки.
- Используйте единовременный вычет для уплаты налога. Это именно та скидка в 260 или 390 000 рублей, которую каждый гражданин ищет хоть раз в жизни. Его можно использовать в сочетании с удалением из первого пункта, но при одном условии. Сделка купли-продажи должна быть совершена в течение одного года. В противном случае покупка должна была состояться до продажи.
Важно отметить, что операции по налогу на убытки могут быть применены только к одному объекту недвижимости. Это означает, что расходы на приобретение различных объектов недвижимости не могут быть объединены.
Тот же метод применяется к остальной части имущества. Что бы вы ни продавали — автомобили, антиквариат или меха. Единственное важное отличие заключается в том, что максимальная годовая скидка при распродаже составляет 250 000 рублей.
Назначьте проект специалисту. Адвокат выполняет заказ по установленной стоимости. Нет необходимости изучать закон, читать статьи или самостоятельно разбираться в предмете.
Каков минимальный срок хранения?
В Налоговом кодексе используется термин «минимальный период владения», по истечении которого владелец освобождается от уплаты подоходного налога. В этом случае налоговая декларация не подается, независимо от того, получен доход или нет.
- Каков минимальный срок хранения?
- Продажа уникальных домов
- Сокращение доходов от расходов
- Налоговый зачет.
Что касается личного имущества, то здесь все просто. На все виды имущества распространяется трехлетний период, по истечении которого оно продается без уплаты налогов. В случае с недвижимостью ситуация немного сложнее, поскольку минимальный срок зависит от того, как владелец приобрел недвижимость.
| Тип жилья | Минимальный период освобождения от подоходного налога с физических лиц (в годах) |
| Наследственность | 3 |
| Переведено в связи с приватизацией | 3 |
| Приобретенные до 1 января 2016 года | 3 |
| Предоставляется в рамках контракта на пожизненное обслуживание | 3 |
| По направлению членов семьи или близких родственников | 3 |
| Уникальный дом — будет продан после 2020 года | 3 |
| Один из кондоминиумов; второй был приобретен в течение 90 дней до продажи и не имеет другого жилья. | 3 |
| Другой мужчина. | 5 |
Если минимальный срок владения прошел, то сведения в налоговые органы подавать не нужно, ФНС получает данные из Росреестра. В то же время существуют разногласия относительно правильного расчета периода. Например, человек может владеть комнатой в квартире в течение нескольких лет, затем приобрести другую комнату, получить свидетельство о праве собственности и стать законным владельцем жилья.
В случае продажи квартиры налоговые органы принимают во внимание дату приобретения свидетельства о праве собственности, а не дату приобретения первой комнаты, как того требует закон. В результате продавец получает уведомление с требованием уплатить налог, так как минимальный срок владения квартирой не был достигнут.
Такие разногласия очень легко устраняются. Продавец квартиры предоставляет подтверждающие документы. После проверки информации требование FTA аннулируется.
Продажа уникальных домов
Продавцы освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц и не обязаны подавать декларацию, если они продают свое единственное жилье (квартиру или дом с участком), которым они владели более трех лет. Это станет возможным с 2020 года, когда минимальный срок владения будет сокращен на два года.
- На момент сделки продавец не должен владеть другой жилой недвижимостью — продается только квартира.
- Новое жилье приобретается в течение 90 дней до продажи предыдущей квартиры.
Например, в 2019 году семья купила квартиру за 3 млн рублей, а в 2022 году эта квартира была продана за 3,5 млн рублей. На момент продажи квартира была единственной, поэтому ее стоимость увеличилась, но владелец не был обязан платить НДФЛ.
Второй пример: в 2019 году семья купила квартиру за 3 млн рублей, а через год был приобретен частный дом. Если квартира была продана за те же 3 500 000 рублей, то НДФЛ должен быть уплачен с разницы, в данном случае 65 000 рублей. Это объясняется тем, что на момент продажи владелец владел двумя жилыми помещениями.
Сокращение доходов от расходов
Суть этого правила заключается в том, что НДФЛ уплачивается не со всей суммы, полученной от продажи квартиры, а с разницы между доходом и расходами на покупку. Например, дом куплен за 2 млн рублей и продан за 2,5 млн рублей; ФНС должна заплатить налог с полной суммы, указанной в отчете.
Чтобы решить этот вопрос, физическое лицо должно указать подтвержденные расходы в заявлении и приложить документацию. Если декларация заполняется от руки, расходы на покупку недвижимости указаны в Приложении 6.
В период действия скидки доход от продажи будет уменьшен, если нет подтверждения расходов.
В некоторых случаях у продавца нет документов, подтверждающих расходы, понесенные при покупке недвижимости. Ранее в таких случаях налог рассчитывался с полной суммы и рассматривался как доход или прибыль. В настоящее время существует положение о том, что продавец получает автоматическую скидку с продажной стоимости 1 000 000 рублей.
Этот термин применяется ко всем типам жилья. Скидка также может быть использована при наличии документального подтверждения. В этом случае выбор скидки или стоимости остается за продавцом.
Этот инструмент работает следующим образом. Владелец продает квартиру за 2 000 000 рублей и использует право на получение скидки при продаже. Из общей суммы вычитается 1 000 000 рублей, а с оставшейся суммы рассчитывается подоходный налог с физических лиц в размере 13%. В данном примере продавец платит налог в размере 130 000 рублей.
Скидка действует один раз в год для всех жилых помещений. Если владелец продает квартиру в 2022 году, использует право и продает дом в том же году, скидка не может быть применена снова. В этом случае владелец должен подождать до начала следующего года.
Если стоимость дома составляет менее 1 000 000 рублей, продавец освобождается от уплаты НДФЛ, так как при использовании скидок налоговая база равна нулю. Например, предположим, человек продает квартиру стоимостью 900 рублей. Это цена «одной спальни» в регионе.
Скидка полностью покрывает эту сумму, и налог не взимается. Чтобы использовать этот инструмент, в заявлении должно быть указано.
Налоговый зачет.
Когда официально работающий человек покупает дом, он получает право на налоговый кредит. Это возврат части подоходного налога, уплаченного в предыдущие налоговые периоды. Он предоставляется в размере 2 000 000 рублей и 3 000 000 рублей соответственно от стоимости недвижимости и процентов по ипотеке.
Это означает, что если вы покупаете квартиру, вы можете вернуть 260 000 рублей или меньше и до 390 000 рублей с процентов по ипотеке; на одно жилье можно подать два одновременных заявления — одно на стоимость недвижимости и одно на проценты по ипотеке.
Важно, что скидки на недвижимость можно применить позже, после приобретения квартиры, и использовать их в рассрочку или в качестве единовременной выплаты. Главное, что он также может помочь уменьшить или погасить задолженность по налогу на доходы физических лиц при продаже жилья. Например, в 2019 году гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей.
В первый год он возвращает 50 000 рублей, во второй год — 60 000 рублей. В 2021 году дом продается за 2,5 млн рублей.
После учета расходов на покупку останется 500 000 рублей, с которых нужно будет заплатить НДФЛ в размере 65 000 рублей. В том же году человек заявляет следующую часть вычета, как и в предыдущем году; ФНС считает, что 70 000 рублей должны быть ему возвращены. Однако вместо этого налоговый орган производит расчет, в результате которого налогоплательщик получает на счет 5 000 рублей.
В последующем периоде он требует оставшуюся скидку.