Подоходный налог с продажи квартиры

Надежда Семенюк, эксперт по недвижимости, «Этажи» (Тюмень)

Повышенный налог на доходы от продажи жилья отменен

С 1 января 2021 года в России будет введена прогрессивная ставка подоходного налога, так называемый налог на богатство. Если раньше налогом облагался 13% валового дохода, то в соответствии с новым законодательством ставка подоходного налога с физических лиц составляет 15% с доходов, превышающих 5 млн рублей. Эти правила определены в Федеральном законе № 23.

372-ФЗ от 11. 2020.

В первоначальном проекте закона граждане должны были платить повышенный налог со всех доходов, превышающих 5 млн рублей (например, зарплата, выигрыш в лотерею, продажа автомобилей и домов). Однако правительство освободило от уплаты налога ряд нерегулярных доходов (ст. 224, п. 1.1 Налогового кодекса РФ).

• от продажи недвижимости или акций (за исключением ценных бумаг); и
• от получения подарков (за исключением движимого имущества); и
• страховые выплаты и аннуитетные платежи по договорам страхования.

Таким образом, если вы продадите квартиру, комнату, совместный дом или автомобиль в 2022 году, вам придется заплатить налог по обычной ставке 13%. Это также относится к случаям, когда выручка от продажи превышает 5 млн рублей.

Министерство финансов считает, что установление более высокой ставки налога на такие единовременные выплаты противоречит принципам социальной справедливости, поскольку вынуждает людей с более низкими доходами платить более высокие налоги.

Однако это касается только резидентов России, то есть тех, кто находится в России в течение 12 месяцев на протяжении 183 календарных дней (90 дней в 2020 году). Если срок пребывания меньше указанного, то лицо не является резидентом и должно уплатить дополнительный налог.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На практике мало кто пострадает от повышения налоговых ставок после продажи недвижимости; недвижимость, находящаяся в собственности более трех-пяти лет, освобождается от налогообложения. Льготы при продаже недвижимости в России включают.

1. Продажа имущества, находящегося в собственности более трех лет, освобождается от подоходного налога с физических лиц. Это касается унаследованного имущества, приватизации, имущества, полученного в дар или переданного по договору пожизненной аренды. В противном случае минимальный срок безналоговой продажи составляет пять лет.
2. К 2020 году продажа квартир и домов с участками освобождается от подоходного налога для физических лиц, поскольку они являются только жильем, и срок их продажи составляет три года с момента покупки. Ранее срок их полномочий составлял пять лет.
3. Если квартира продается по более низкой цене, чем купленная, налог физическому лицу не выплачивается. Однако она должна быть продана не менее чем за 70% от кадастровой стоимости (стоимость подвала должна быть определена на 1 января года, в котором продается квартира). Узнать о кадастровой стоимости можно бесплатно на сайте или в отделении единого государственного реестра. Введите адрес объекта недвижимости или номер участка в активном окне.
4. Граждане, продающие имущество по той же цене, по которой они его купили, освобождаются от налогов. Таким образом, в этом случае они не получают никакого дохода. Здесь также учитывается стоимость земли — вы должны продать не менее 70% от кадастровой стоимости квадратного метра земли.
5. При продаже недвижимости сумма полученного дохода может быть уменьшена на сумму расходов на покупку. Затем вы должны заплатить налог с разницы между этими двумя суммами. Расходы должны быть подтверждены документально, например, кредитным договором, договором купли-продажи и т.д.
6. Сумма дохода, полученного от продажи дома или земли, может быть уменьшена на налоговый вычет в размере 1 млн рублей в год. Это гарантированная скидка, на которую можно претендовать при отсутствии подтверждающих документов или если подтвержденные затраты составляют менее 1 млн рублей, используя предыдущее освобождение.
7. Доход от продажи имущества может быть уменьшен за счет других скидок, например, на детей, медицинское обслуживание, образование и т.д.

Кто может не платить НДФЛ

Дальнейшие изменения в налоговом законодательстве вступили в силу в 2022 году. Они включают расширенный перечень освобождений от уплаты подоходного налога при продаже имущества.

Главное нововведение — освобождение от налогов семей с двумя и более детьми. Теперь не нужно ждать пять лет, чтобы продать квартиру без уплаты подоходного налога (Федеральный закон № 382 от 29. 11. 2021).

Надежда Семенюк, эксперт по недвижимости в Этажах (Тюмень): «Это изменение в законе было призвано облегчить жизнь многодетных семей и одновременно помочь рынку недвижимости в сложных экономических условиях. Дома обуславливали их, например, рождением еще одного ребенка, но 13-процентный налог сдерживал.

При продаже старых квартир они должны были выплатить государству значительную сумму денег. Этого часто не хватало, чтобы оплатить новый, более просторный дом.

В своей практике я еще не видел увеличения спроса на жилье во многих спальнях со стороны семей, которые могли бы воспользоваться этой льготой. Закон еще молод и потребует времени. Однако такие покупатели уже есть, и они очень рады, что им не нужно ждать пять лет после покупки старой квартиры.

Они могут спокойно расширяться, не думая о сборе налогов на проданную недвижимость. Это означает, что у людей есть возможность решить проблему, чтобы сделать жилье менее болезненным.

Однако не все семьи с двумя и более детьми могут рассчитывать на пособие.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. Семья может иметь двух несовершеннолетних детей Или дети — студенты университета, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или замену дома в том же году, когда был продан старый дом. Другим вариантом является то, что сделка купли-продажи состоялась до 30 апреля следующего года.
3. Новый дом должен быть больше старого. В качестве альтернативы, его подвальное значение должно быть выше.
4. Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не должна превышать 50 000 000 000 фрикций.
5. Налогоплательщик, его супруг (супруга) и дети не должны иметь более половины домовладения от общей площади, превышающей площадь приобретаемой квартиры.

Специальные условия для дольщиков

2022 год также принес налоговые льготы участникам совместного строительства. Те, кто покупает жилье в строящемся доме, приобретает квартиру через распределение прав требования CDS или участвует в ЖСК, могут продать эти дома досрочно без уплаты налогов. Например, это можно сделать сразу после завершения строительства.

Период собственности рассчитывается после оплаты контракта собственным капиталом, а не после официальной конвертации собственности.

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2022 году

Налоговая база проданного имущества представляет собой наибольшую из следующих цен

1. сумма выручки, полученной от продажи; и
2. 70% от стоимости земли по состоянию на 1 января года, в котором происходит продажа.

Налоги должны уплачиваться с наибольшей из двух сумм. Таким образом, государство страхуется от налогоплательщиков, которые занижают цену продажи, чтобы избежать налога.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 миллиона рублей, но стоимость ее подвала составляет 3,7 миллиона рублей. Поскольку эта сумма превышает 2,5 миллиона, налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости.

Кроме того, льготы и скидки могут уменьшить налоговую базу; Петр Петрович не может полностью смягчить продажу подоходного налога, так как квартира принадлежит ему только один год. Однако он утверждает, что договоры купли-продажи квартир, которые были приобретены за 2,4 млн рублей, все еще существуют. В них зафиксированы расходы, которые уменьшат налоговую базу.

Кроме того, Питер потратил 100 000 на бизнес, уменьшив на эту сумму свой налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налогооблагаемую базу: 2 590 000-2 400 000-100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитайте сумму подоходного налога физического лица, подлежащую уплате: 90, 000 x 13% = 11, 700 руб.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из земельного кадастра. Хотя она не является обязательной для сделки, покупатели часто просят ее предоставить, чтобы убедиться в законности продажи. Выписка из единого государственного реестра недвижимости позволяет проверить собственника, технические характеристики объекта недвижимости и ограничения, наложенные на его продажу.

С помощью официального сервиса «usrn. registry» вы можете заказать электронную оценку 24 часа в сутки, 7 дней в неделю; документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF приходит на вашу почту в течение нескольких часов.