Форма договора очень важна. Предварительные договоры о покупке квартиры (на момент оплаты) допускаются только в письменной форме — статья 429(2) Гражданского кодекса.
Такие договоры не требуют государственной регистрации — ст. 14 ФЗ РФ от 16. 02. 2001 г., ст. 59.
Примечания. Нотариальное заверение не требуется для договоров купли-продажи квартир (платежи по оплате). Однако в случае судебного разбирательства соглашение, заверенное нотариусом, может оказаться более весомым.
Если ответственность несет покупатель, задаток остается у продавца; если ответственность несет продавец, он возвращает двойную сумму (ст. 381 ГК РФ).
Оплата задатка при покупке квартиры: порядок подписания
Часть будущей сделки и ее представители уполномочены на подписание договора.
ВАЖНО: В случае возникновения представительства следует тщательно проверить подлинность разрешения (команда, действительность, нотариально заверенная информация). Достаточно копии доверенности и копии паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (задаток) не сложен, и многие распечатывают его, используя стандартные формы и образцы. Чтобы избежать негативных последствий при заполнении форм, рекомендуется обратиться к экспертам веб-портала Pravio по вопросам их правильного заполнения.
Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора
Предварительный договор помогает заранее обсудить и согласовать все условия последующей продажи до того, как сделка будет юридически оформлена. Конечно, эти моменты можно обсудить устно, но это затрудняет доказательство соглашения в суде, если возникнут проблемы. Другими словами, предварительный договор помогает прояснить все детали и оставить эмоциональные споры до официального оформления.
С юридической точки зрения предварительное соглашение устанавливает намерение заключить договор между определенными лицами на выбранное имущество. Кроме того, он обязывает обе стороны выполнять все заявленные обязательства. Кроме того, если покупатель или продавец передумает и решит отказаться от продажи, предварительное соглашение защищает интересы другой стороны, например, в суде или путем наложения штрафных санкций за нарушение договора.
В чем разница между предварительным договором и генеральным контрактом? Однако заключение предварительного договора не является основанием для передачи права собственности и полной стоимости квартиры; EPC позволяет внести либо аванс, либо задаток.
Виды ПДКП
Предварительное соглашение и минимальные условия одинаковы, но некоторые условия могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают при получении ипотечного кредита или при покупке жилья на эмиссионном рынке при участии агента по недвижимости. Далее о каждом из них рассказывается немного подробнее.
В случае покупки подрядной организации подрядчиком предварительный договор заключается в главе 214-ФЗ между покупателем и подрядчиком 30 декабря 2004 г. РИП может быть оформлен, когда строительная компания уже достроила здание и получила право собственности на недвижимость.
Рынок ипотечных квартир означает, что банк участвует в сделке, поскольку недвижимость передана в залог кредитному учреждению. Стороны подписывают тройной поп, один из которых передается в банк. Если покупатель не получил кредит, в предконтракте должны быть указаны условия возобновления RE, включая часть депозита.
И, наконец, последний вариант, когда агентство недвижимости выступает в качестве посредника в сделке. В этом случае необходимо заключить договор об оказании услуг, не делая сотрудничество с профессионалом в сфере недвижимости незаконным. В этом случае РССП имеет трехстороннюю форму и включает в себя обязанности агентства недвижимости, посредника.
Гарантия оплаты (депозит) на этом бланке проходит через брокера. Он принимается от покупателя и выдается свидетельство или чек.
Нюансы оформления
Закон определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он недействителен — предмет договора. Все остальные детали регистрируются как пожелания. Ранее стоимость имущества была обязательной, но с 2015 года цену сделки можно не указывать.
Для целей договора необходимо дать полное описание имущества, являющегося предметом сделки. Это позволит точно распознать объект недвижимости. Для этого необходимо определить адрес, этаж, площадь, количество комнат и число собственников.
Кроме того, необходимо ввести номер земельного кадастра и на основании этого критерия определить право собственности продавца на недвижимость.
Несмотря на наличие только одного обязательного элемента, предварительный договор допускает различные условия и защищает интересы как продавца, так и покупателя; подробнее о том, что необходимо учитывать при создании ПС, см.
Форма предварительного соглашения. Форма соглашения должна соответствовать форме договора — либо обычный письменный вариант, либо нотариальное заверение. Нотариальное заверение документа обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли собственности.
Сумма транзакции. Чтобы избежать споров о стоимости недвижимости при заключении основного договора, стоит включить цену квартиры в ПДП и определить сумму, которая будет внесена в качестве задатка или аванса.
Год. Установление четкой даты заключения основного договора может помочь избежать затягивания сделки. Если продажа зависит от личных обстоятельств одной из сторон, вы можете упомянуть это обстоятельство вместо срока.
Штрафы. Если одна из сторон отказывается выполнять обязательство по предварительному договору, полезно упомянуть в нем о штрафных санкциях и объяснить, какая часть аванса или предоплаты кому полагается. Обычно задаток просто возвращается покупателю.
Ситуация с депозитами различна. Если продавец отказывается, покупателю возвращается двойная сумма. Если покупатель отказывается, задаток остается у продавца.
Интересы третьих лиц. Сделки с недвижимостью могут затрагивать интересы третьих лиц, которые имеют права на использование недвижимости или квартиры. Поскольку покупателю бывает трудно найти достоверную информацию такого рода, рекомендуется указать в предварительном договоре, что продавец обязан предоставить жилье, свободное от подобных претензий.
Это относится к вторичному рынку.
Время, когда жилое помещение должно быть освобождено; помимо времени заключения основного договора РССП, полезно указать даты фактической передачи здания и выселения жильцов из квартиры. Важно учитывать сроки переезда, так как ни переезд, ни вывоз не могут быть выполнены за один день.
Соглашения о расчетах. Даже если вы заключите GPA, вы не сможете передать все или большую часть имущества. С юридической точки зрения это является нарушением, и предварительное соглашение может рассматриваться как основное соглашение. Однако процесс расчетов между продавцом и покупателем должен быть определен.
Поскольку жизненные ситуации бывают разные, стоит рассмотреть форс-мажорные ситуации, которые могут привести к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.
Риски
Предварительный договор фиксирует намерение обеих сторон совершить сделку с недвижимостью. Однако это не гарантирует, что право собственности на недвижимость перейдет от продавца к покупателю. Этот вывод еще не лишен смысла — подписанный ДПКП может быть использован для того, чтобы попытаться заставить стороны исполнить соглашение.
Задаток или авансовый платеж без предварительного согласия не дает такого права.
Во многих случаях покупатель является наименее защищенной частью, поэтому использование предварительного договора может позволить продавцу продать недвижимость на условиях, определенных через суд. Не все хотят тратить время на этот процесс, но знать об этой возможности стоит.
Если при заключении преддоговора нарушаются требования преддоговора, преддоговор может быть аннулирован. Нет нотариального заверения и невозможно точно определить, на какую недвижимость будет оформлена сделка. В последнем случае не обязательно указывать полный адрес — достаточно номера участка.
В связи с тем, что RACP не подлежат государственной регистрации, покупатели могут столкнуться с неприятной ситуацией — двойными продажами. Если квартира продается другому лицу, депозит или гарантия возвращаются, но время теряется. Могут быть предприняты компенсационные действия или установлены обязательства продавца и штрафные санкции для таких ситуаций.
Поскольку CDA не передается при переходе права собственности, покупатель рискует потерять депозит или деньги, переданные в качестве аванса. Логичный выход — подать в суд на безжалостного продавца.
Есть еще один важный момент, связанный с деньгами, — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в реестре. Это может занять несколько дней, но по какой-то причине происходит отказ, а деньги уже переведены продавцу.
Чтобы избежать подобных ситуаций, деньги можно хранить в ячейке или произвести оплату наличными, при условии, что банк перечислит сумму только после подтверждения регистрации договора.
Помимо этих ситуаций, покупатель рискует стать обременением имущества — договор аренды или договор лизинга. Ипотека или другое имущество, находящееся в собственности, и арест также считаются довеском. Вы можете узнать о них, заказав выписку в ЗАГСе.
Основной тип весов включен, но аренда квартиры на срок менее одного года не подлежит регистрации, и арендатор сохраняет право пользования квартирой в случае смены собственника.
