Российское жилье могут покупать как подрядчики, так и частные лица. Во многих случаях продавать их могут компании, банки или государственные службы. В большинстве случаев недвижимость участвует в аукционе. Это особая процедура, когда заинтересованные лица могут соревноваться друг с другом на открытом аукционе за право купить тот или иной объект. Если повезет, купить столичную недвижимость ниже рыночной стоимости вполне реально, но в пылу азарта может постигнуть невеселое разочарование. Эксперты компании «Метриум» рассказали «Стройгазете» об основных «проблемах» этого процесса.
Продаваемые участки можно найти на различных ресурсах. Главный из них — ворота Департамента политической конкуренции города Москвы. Также есть сайт «Росэлторг». В основном там представлены предложения по открытым подрядам, но можно купить и праймериз. Эти новостройки построены государственными программистами и принадлежат городу. На аукционе также размещаются одинокие пенсионеры, которые добровольно переехали в город «в обмен» на социальную поддержку и уход. Надежными ресурсами для покупателей ипотечного жилья являются «Московский дом.рф» и «Инвестиционные ворота». Объявления о продаже такой недвижимости также публикуются для использования ипотеки, созданной www. torgi. gov. ru и крупными банками.
Ошибка № 1: Невозможность проконтролировать «чистоту» квартир перед покупкой Более 80 % всех секций, продаваемых на аукционе, банковские квартиры обычно продаются на вес из-за залогов. Самые обидные из них — это первоначальные владельцы и члены семьи, прописанные (и, возможно, проживающие) в ней. По сути, вы покупаете квартиру «с людьми», и выгнать их из нее очень сложно, а иногда и невозможно. Граждан, «прописанных» в квартире, можно выписать только по решению суда. Это долгий и болезненный процесс. Несовершеннолетние не подлежат переписи, и служба комиссии бдительно защищает их интересы.
При приватизации квартиры, если один из собственников отказывается участвовать в этом процессе, он сохраняет за собой право проживать в ней, даже при смене собственника. Бывает и так, что интересы одного из наследников нарушаются, и он пытается оспорить сделку. Иногда скрытые обременения могут возникнуть в результате банкротства или ликвидации предприятия, предоставленного работникам по договору социального найма. Если человек зарегистрирован по необходимости, его нельзя выгнать без других вариантов.
Только в отношении конкурсов местных органов власти и региональных конкурсов количество зарегистрированных в квартире жильцов указывается в первоначальном тендере, в то время как в других случаях у организаторов нет такого обязательства. Таким образом, присутствие таких людей может стать неприятным сюрпризом.
Определить наличие зарегистрированных жильцов в аукционных квартирах непросто. Количество таких граждан не всегда указывается, даже когда жилье продается на региональных и муниципальных аукционах. Эта информация не содержится в обширных выписках из ЕГРН, а справку из МФЦ может получить только собственник. Однако некоторые потенциальные покупатели не участвуют в самом аукционе, а нанимают брокеров, специализирующихся на подобных сделках. Информацию о конкретных партиях можно получить через контакты.
Кроме того, если предыдущий арендатор не оплачивает коммунальные услуги (что бывает нередко), образовавшийся долг не может быть переведен на нового владельца без его согласия (эта процедура предусмотрена статьей 391 Гражданского кодекса). Заключить договор. В тех случаях, когда прийти к консенсусу по данному вопросу не удается, в документе указывается, что долги по ЖКУ не переходят к покупателю. Исключение составляет сбор на капитальный ремонт. По правилам Ипотечного кодекса, долг по нему переходит к новому владельцу.
Ошибка № 2: Вы впадаете в ажиотаж и переплачиваете за реальную стоимость понравившейся недвижимости. Ведь если претендентов будет много, цена вырастет в разы и даже преодолеет рынок, если во время аукциона возникнет высокий риск. Если вы предадитесь «коммерческому рвению», то в итоге купите квартиру по цене, превышающей стоимость аналогичного участка земли.
Ошибка № 3. Неправильная оценка своих финансовых возможностей Эта ошибка напрямую связана с предыдущей. Отказ от участия в торгах может обернуться для вас неподъемной суммой. Помните, как Остап Бендер и Киса Воробьянинов покупали стулья на аукционе? Пытаясь произвести впечатление на присутствующих, первый сразу же превысил предыдущее предложение, концессионер взял около 30 рублей, и сделка сорвалась. Сохраняйте холодный рассудок.
Заблуждение № 4: Не оформляйте ипотеку на аукционную квартиру. Оформить ипотеку можно, но не все банки одобрят такой кредит. Скорее всего, вы получите его непосредственно в финансовом учреждении, проводящем аукцион. Чтобы определить залогодержателя партии, необходимо изучить документацию. В выписках из единого государственного реестра указывается название банка, у которого была приобретена недвижимость.
Обратите внимание, что этот процесс может занять много времени. Прежде всего, это связано с особенностями реестра прав собственности на жилье. При стандартном ипотечном статусе, если передача кредитных средств продавцу происходит после регистрации права собственности, то в случае проведения торгов по продаже недвижимости сначала происходит окончательный расчет по продаже объекта, а затем его удержание. оформление всех документов, связанных с правом собственности.
Коммерческие банки неохотно кредитуют недвижимость и, учитывая риск, могут принять предварительное решение по ипотеке до аукциона на «зарезервированную» сумму, так как стоимость недвижимости на аукционах в среднем на 20 проц. ниже рыночной стоимости. Если вы не согласитесь на кредит до аукциона, у вас может не быть времени на оформление всей необходимой документации, так как вы являетесь победителем. В среднем вам не должно понадобиться более 30 дней.
Заблуждение № 5: участие в аукционе без понимания его оттенков Не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в аукционе, не зная особенностей рынка недвижимости. Сначала нужно изучить предложения со схожими характеристиками, оценить их ликвидность и сформулировать стратегию поведения на аукционе, исходя из особенностей конкретного объекта. В таких случаях целесообразно обратиться к эксперту (такое название — агент государственного аукциона). Это человек, который подает заявку от вашего имени, готовится к аукциону, оформляет все необходимые документы и помогает в оформлении приобретаемого имущества, который в дальнейшем может предоставить цену согласно завещанию.
Не стоит бояться аукциона. Это вполне реальная и законная сделка, которая имеет свои особенности», — говорит Надежда Колка, генеральный директор компании „Метриум“. — Участие в аукционах требует специальных знаний и навыков, поэтому вы можете нанять хорошего специалиста, который сделает все за вас, или практиковаться самостоятельно, но это займет много времени. Кроме того, необходимо учитывать опасности, с которыми может столкнуться покупатель, приобретя дом по более привлекательной цене.
Риски и последствия при покупке квартиры у физического лица через аукцион банкрота: как проверить и избежать проблем
С какими рисками может быть связана покупка квартиры у физического лица через аукцион по банкротству обанкротившегося юридического лица? И нужно ли учитывать последствия процесса очистки юридического лица-банкрота? Какие факторы влияют на риски, связанные с покупкой конкретной квартиры, находящейся в собственности собственника сегодня в течение 1. 5 лет? И как можно проверить юридические лица на предмет наличия коммунальных обязательств и зарегистрированных жильцов?
Ответы юристов (1)
Приобретение квартиры физическим лицом на торгах в рамках дела о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является законным, если процесс ликвидации юридического лица завершен и не ставится под сомнение.
Однако в этом случае целесообразно проконтролировать законность приобретения квартиры юридическим лицом в процессе ликвидации в целях повышения уровня защиты прав и интересов физических лиц. Также следует убедиться в отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и в том, что в квартире не зарегистрированы жильцы. Для этого можно обратиться в местный жилищно-коммунальный орган или найти информацию в Едином государственном реестре жилья и коммунальных услуг.
Важно обратить внимание на то, что покупка квартиры может быть сопряжена с определенными рисками, например, возможными нарушениями закона или встречными действиями из-за наличия третьих лиц, которые могут предъявить права на квартиру. Поэтому целесообразно воспользоваться услугами профессиональной юридической службы, которая сможет проанализировать документы на квартиру и провести все необходимые проверки на предмет соответствия законодательству.
Надеюсь, мои ответы помогут вам.
Для решения данного вопроса могут потребоваться следующие документы
В целом, риск покупки квартиры у физического лица, получившего право собственности на аукционе через банкротство обанкротившегося юридического лица, всегда реален, но снижается после выполнения всех требований законодательства о банкротстве. Всегда проверяйте документацию. Желательно проводить сделку через авторитетного юриста и представителя.
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации «Ничтожность сделок», статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации «Требования к сделкам, совершаемым в процессе погашения кредиторской задолженности при банкротстве» и статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации «Сделки, совершаемые в обход» приобрели свое право собственности на торгах в связи с банкротством в период Может применяться для решения вопроса о рисках при приобретении квартиры физическим лицом.
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги юристов
Обратившись за услугами юриста, вы получите
Услуги опытного юриста помогут вам
С помощью эксперта вы сможете получить