Вам необходимо разрешение банка на продажу закладной. Если вы хотите продать свою недвижимость без согласия банка, вы можете сделать это только после выплаты ипотечного кредита. Чтобы получить разрешение на сделку, обратитесь в банк, в котором вы взяли ипотечный кредит, и попросите разрешения на продажу.
Вам придется ждать ответа от банка до месяца.
Выплата ипотеки досрочно
Найдите покупателя и запросите первоначальный взнос, достаточный для погашения ипотеки. Используйте эти деньги для погашения долга перед банком и снимите с себя бремя. Процесс продажи происходит следующим образом.
Получите разрешение от банка на расчет оставшейся задолженности.
Составьте договор купли-продажи и заверьте его нотариально.
Выгнать всех жильцов из квартиры.
Взять депозит, равный сумме ипотечного кредита.
Перечислите деньги в банк.
Передать право собственности и получить оставшиеся деньги от покупателя.
Погашение ипотечного долга по ходу сделки
Банк является получателем депозита. Процесс продажи заложенной недвижимости выглядит следующим образом
Получите одобрение банка и рассчитайте остаток задолженности.
Покупатель открывает одну коробку для остатка задолженности перед вами, а другую — для непогашенной суммы ипотечного кредита.
Сделка регистрируется после создания договора купли-продажи.
Вы получаете деньги из ячейки и погашаете долг.
Ипотека передается покупателю.
Баланс переводится в банк, и гарантия разблокируется.
Это безопасный вариант транзакции. Всем процессом передачи права собственности и денег от продавца к покупателю управляет банк.
О том, как быстро подготовить продажу квартиры, читайте здесь.
Продажа недвижимости с долгами по ипотеке
Если у покупателя нет денег для полного погашения ипотеки, используйте систему для перевода долга на другого человека. Знайте, что условия ипотечного кредита могут измениться в вашу пользу. Все зависит от вашего ежемесячного дохода, бронирования и кредитной истории. Структура продаж выглядит следующим образом
Получите одобрение от банка.
Найдите покупателя, у которого достаточно денег, чтобы выплатить оставшийся долг по ипотеке.
Заключите договор о задатке и оформите его у нотариуса.
Деньги переводятся в банк для оплаты ипотеки.
Ипотека прекращена.
Покупатель оформляет новую ипотеку на сумму вашего долга.
Банк выдает деньги покупателю, который оплачивает счет вам как продавцу.
Риск с обеих сторон в этом случае минимален. Однако этот процесс сложен, и не все хотят быть частью такого соглашения.
Банк продает недвижимость
Если у вас нет денег, чтобы выплатить ипотеку, попросите банк продать недвижимость за вас. Банк продаст квартиру в специальном месте. Для этого необходимо соглашение заемщика с банком.
Основной недостаток этого метода продаж заключается в том, что он устанавливает низкую цену. В результате вы можете ничего не получить за свою квартиру, а все деньги пойдут на погашение ипотечного долга. Банк не заинтересован в ваших интересах. Самое главное для него — получить свои деньги обратно.
Что делать, если банк не дает согласие на продажу?
Банк имеет право отказать вам в просьбе о продаже квартиры. Однако это не означает, что вы не сможете продать такую квартиру. Найдите покупателя, который внесет денежный залог, равный сумме задолженности по ипотечному кредиту. Эта сумма может превышать 1 млн рублей. Другого варианта нет.
Если вы найдете покупателя, который согласится заплатить аванс, равный сумме долга, вычтите эту массу и погасите долг по ипотеке. Получите оставшуюся часть денег после подписания сделки.
Требуется ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?
Продажа закладной не освобождает вас от уплаты налога. Налог на продажу кондоминиумов составляет 13%, но вы не обязаны платить его государству, если владеете недвижимостью не менее пяти лет.
Формула для расчета налога выглядит следующим образом
Налог = (сумма, полученная за квартиру, минус цена покупки и проценты) * 13%.
Используйте этот вид расчета, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если квартира продается с ипотекой, расходы учитываются при расчете налога. Для этого в налоговую инспекцию необходимо представить копию ипотечного договора.
Пример.
Вы приобрели недвижимость с ипотечным кредитом в размере 3 млн рублей. Он выплатил проценты в размере 400 000 рублей. Кредитору. Затем вы нашли покупателя, готового приобрести недвижимость за 3,5 млн рублей. Налоги рассчитываются по следующей формуле
3,5 млн — 3 млн — 400 000 руб. = 100 000 рублей. 100 000, умноженные на 13%, дают налоговое обязательство в размере 13 000 рублей.
Если квартира продается менее чем за 70% от кадастровой стоимости, формула выглядит следующим образом
Налог = (кадастровая стоимость земли * 0,7 — 1 млн. рублей) * 13%.
Если нет документов, подтверждающих стоимость квартиры, следует использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
Пример.
Вы приобрели квартиру за 1,7 млн рублей по ипотеке, но решили продать ее за 900 000 рублей. Оценка земли под квартирой составляет 1,35 млн рублей. Сумма контракта составляет менее 70% от кадастровой стоимости земли. Налоги рассчитываются следующим образом.
(1,35 млн. умножить на 700 000 — 1 млн.) * 13%. В этом случае вам не придется платить налог с продажи дома, так как вычет полностью покрывает расходы.