- ○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.
- ○ Как найти информацию о застройщиках?
- ○ Документы, которые должны быть у застройщика.
- ○ Договор с застройщиком.
- ○ Участие в долевом строительстве.
- ○ Переуступка права требования.
- ○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.
- ○ Способы мошенничества.
- ○ Советы юриста:
- ✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?
- ✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?
- Преимущества сделки
- Меньшая стоимость жилья
- Оплата в рассрочку
- Возможность выбора
- Выгоды первичного жилья
- Недостатки и риски сделки
- Мошенничество при заключении договора
- Долгострой
- Низкое качество готового жилья
- Рекомендации по минимизации возможных рисков
- Особенности покупки квартир на ранних стадиях
- Аргументы «За»
- Экономия
- Разнообразный ассортимент
- Аргументы «Против»
- Высокие риски
- Длительное ожидание
- Затраты на съемное жилье
- Цены не всегда растут
- В финале застройки остаются неликвидные объекты
- Процедура покупки квартиры на стадии котлована
- Где найти информацию о застройщике
- Аргумент против: долго ждать
- Аргумент против: нужно где-то жить
- Аргумент против: остатки сладки
Существует множество преимуществ покупки недвижимости со статусом «shell».
- Цены на эти квартиры ниже. Разница в цене с аналогичной недвижимостью на вторичном рынке может составлять 30-40%.
- Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
- Производители предлагают варианты рассрочки платежа.
- При строительстве используются современные материалы и технологии, поэтому проблем с капитальным ремонтом дома не возникает.
- Вы будете единственным владельцем квартиры на весь период ее существования. Это означает, что вам не придется беспокоиться о претензиях третьих лиц.
Покупка квартиры в строящемся доме исключает возможность судебных разбирательств, хотя вторичное жилье часто становится предметом споров.
○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.
Приобретая квартиру в районе shell-and-core, вы рискуете попасть на недобросовестного подрядчика. В этом случае вы можете столкнуться со следующими проблемами
- Потеря денег.
- Задержка завершения строительства.
- Несоответствие заявленному качеству жилья.
Потеря денег, уплаченных за квартиру, может произойти в результате мошенничества (например, преднамеренного банкротства), либо из-за халатности застройщика и форс-мажорных обстоятельств. Поскольку строительство дома занимает несколько лет, строительная компания может обанкротиться из-за экономического кризиса в стране. Распространенной ситуацией являются задержки в завершении проекта.
Часто покупатели не могут въехать в свои дома в течение длительного периода времени, даже если дата завершения строительства указана в договоре с застройщиком. Строительные работы могут быть приостановлены. Это происходит, когда строительная компания начинает работы без необходимых разрешений.
Чтобы снизить риск, следует тщательно проверить производителя, прежде чем заключать с ним контракт.
○ Как найти информацию о застройщиках?
Информацию о разработчиках можно получить на официальном сайте, форумах и у знакомых. Также рекомендуется посетить объекты, которые уже сданы, и поговорить с владельцами квартир. Кроме того, местные власти обычно публикуют информацию о строительных компаниях, которые ведут недобросовестную деятельность.
В Московской области, например, такой реестр ведется на сайте Минстроя. В Российской Федерации также существует единый реестр производителей. При изучении информации о производителях следует обратить внимание на следующие моменты
- Опыт работы в жилищном строительстве.
- Количество выделенных объектов.
- Задержки в поставках.
- Репутация компании — были ли жалобы или судебные иски.
Изучите список партнеров строительной компании. Если кто-то из них является крупным банком или страховой компанией, то это надежные производители. Узнайте, где находится офис застройщика, кто продает квартиры и как связаться с застройщиком, если у вас возникнут вопросы.
Если нет оперативного контакта с производителем, стоит подумать, стоит ли с ним сотрудничать.
○ Документы, которые должны быть у застройщика.
Юридическая проверка не менее важна. Производитель должен предоставить следующие документы
- Учредительные документы.
- Инвестиционное соглашение.
- Проектная документация.
- Заявление о проекте.
- Разрешение на строительство.
- Документ о праве собственности на землю под застройку.
- Финансовые отчеты за последние три года.
- Технико-экономическое обоснование проекта.
- Договоры страхования или гарантии.
- СРО, допуски.
Вся необходимая информация должна быть размещена на официальном сайте производителя. Этого требует закон.
Пункт 1, статья 3.1 PD №214 от 30.12.2004: подрядчик, осуществляющий сбор денежных средств с участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности путем создания и ведения сайта в информационно-коммуникационной сети «Интернет». Доменное имя, права на которое принадлежат соответствующему контрагенту.
Вся информация о будущих зданиях включена в проектное задание. Сюда входит кадастровая информация, сроки и позиции заселения, финансовые показатели производителя и информация о правоустанавливающих документах. Правоустанавливающим документом на землю может быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГН.
Это подтверждает, что земля принадлежит мастеру проекта. Если строительная компания использует участок на условиях краткосрочной аренды или безвозмездного пользования, то покупать квартиру не стоит. В инвестиционном контракте следует обратить внимание на условия, на которых жилье вводится в эксплуатацию.
В этом документе местные власти определяют обязательства производителя. Например, в микрорайоне может потребоваться строительство детских площадок, дорог или других объектов инфраструктуры. Если эти условия не соблюдаются, дом не может быть передан владельцу.
Обязательно проверьте наличие всех необходимых разрешений и заключений государственной экспертизы. В отсутствие такой документации строительство не было одобрено. В этих документах вся информация о владельце проекта должна быть подтверждена компонентом.
○ Договор с застройщиком.
Как правило, подрядчик предоставляет потенциальному покупателю готовый договор. Существует три варианта покупки квартир на этапе становления
- Договор о совместном участии (DCP).
- Жилищный сертификат.
- Участие в жилищном кооперативе.
Покупатели недвижимости лучше всего защищены при оформлении DDE. Данный вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если программист предлагает оформить предварительный CDU или другую форму соглашения, возможно, перед вами мошенник или компанию не устраивает этот документ.
○ Участие в долевом строительстве.
В итоге подрядчики строят на средства дольщиков. Привлекать участников могут только строительные компании, имеющие необходимые лицензии. По этой причине участие в строительстве на условиях государственной собственности является наиболее привлекательным способом приобретения квартиры.
Пункт 1, ФЗ 214 от 30. 12. 2004: подрядчик вправе привлекать средства дольщиков для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство.
Разместить и // представить проектное задание в соответствии с настоящим Федеральным законом и Государственным реестром собственности подрядных организаций, предусмотренных для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
CD включает:.
- Инструкции по установке.
- предельный срок завершения строительства объекта и дата передачи объекта участнику долевого строительства; и
- Цена контракта.
- Прогнозируемая цена и условия порядка оплаты.
- Гарантийный срок на объект.
- Методы гарантии выполнения обязательств владельцем проекта.
НПК вступают в силу только после государственной регистрации в Росреестре. До этого момента никакие деньги не могут быть переведены на счет производителя. Если в ходе строительства стороны меняют äúду, это оформляется дополнительным соглашением. Это также зарегистрировано.
○ Переуступка права требования.
Соглашение о переуступке или передаче — это сделка, связанная с передачей прав и обязанностей по одному НПК от одного лица к другому. Он заключается в письменной форме и обеспечивается вступлением в силу на государственном уровне. В договоре об уступке прав требования разъясняется:.
- Характер задания.
- Цена сделки.
- Клаузулы.
- Другие условия, если они отличаются от основного договора.
- Список документов, которые должны быть переданы покупателю.
DDE может содержать положения, которые делают невозможным выделение без согласия производителя. В таких случаях неполучение такого согласия приведет к аннулированию сделки. Если продавец состоит в браке, то для совершения сделки также необходимо согласие супруга/партнера.
В соответствии с договором переуступки все обязательства акционера переходят к покупателю, включая обязательства по оплате. Претензии, если таковые имеются, предъявляются к производителю, а не к продавцу.
○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.
Осмотр квартиры должен проводиться в течение дня. Приемка квартир осуществляется в соответствии с контрольным листом. Если обнаружены дефекты, они отмечаются в акте приема.
Покупатель должен обосновать свои требования. Производитель, со своей стороны, обязан устранить дефекты в сроки, указанные на компакт-диске. Нижняя палата должна быть принята Государственной комиссией к моменту получения.
Обязательно следует уделить внимание основным коммунальным услугам, таким как электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Проверьте углы прогиба стен и стыки. Убедитесь в отсутствии утечек.
В растворе не должно быть выступов, отверстий, трещин или щелей. Убедитесь, что размер квартиры, высота потолка, ширина проема и качество материала соответствуют требованиям документации.
○ Способы мошенничества.
Наиболее популярным видом мошенничества является предложение подписать предпродажный договор вместо CDA. Поскольку платежи по таким договорам не перечисляются, мошенник требует валюту, стоимость которой равна стоимости квартиры. В этом случае право на проживание у покупателя не возникает.
Подрядчик может даже продать квартиру от своего имени, но на самом деле договор подписывает другой субъект. Такие действия являются незаконными. Во всех документах должно быть указано одно и то же юридическое лицо.
Помните, что контракты с производителями вступают в силу только после регистрации. До тех пор деньги не изыскиваются. Если подрядчик просит перевести деньги до регистрации договора, то, скорее всего, это мошенник.
Нередко одна и та же квартира продается несколько раз.
○ Советы юриста:
✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?
Предварительный договор купли-продажи не означает возникновения прав и обязанностей между сторонами. Это всего лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена будущими сторонами. Он не зарегистрирован в Федеральном реестре.
Если подрядчик предлагает заключить договор, то либо в документе есть ошибка, либо есть план обмануть вас. В любом случае, составляя этот документ, обязательно напишите дату заключения основного договора.
✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?
Если строительная компания не выполняет свои обязательства, вам следует сначала попытаться провести переговоры и решить проблему. Производитель обязан устранить недостатки в разумный срок. Направляйте все требования в письменном виде. Если производитель игнорирует ваши требования или отказывается решить проблему, обратитесь в суд.
Ольга Тросиба, руководитель Консультационного центра по недвижимости в Санкт-Петербурге, рассказывает, существуют ли риски при покупке квартиры на Стадионе «Сцена».
Представлено Вадимом Калюжным, специализированным топжуристом. ru Ворота
Преимущества сделки
Федеральный закон (ФЗ) № 214 от 2005 года существенно защитил покупателей недвижимости в новостройках. Генеральный директор проекта обязан заключить с ним гражданско-правовой договор участия (ГПО). В нем четко указывается вся информация, условия договора и гарантии.
В большинстве случаев этот документ обязывает обе стороны выполнять свои обязательства.
Фаза «оболочки» на рынке недвижимости очень популярна среди потребителей, которые пользуются очевидными преимуществами.
Меньшая стоимость жилья
Производителям выгодно продать свою недвижимость как можно быстрее. Чем быстрее будет осуществлена продажа, тем быстрее окупится строительство и тем больше будет прибыль. Это побуждает строительные компании предлагать квартиры по более низким ценам на этапе становления.
Интересно. Разница между стоимостью жилья на месте и после расселения может достигать 50-60% (в среднем 20-30%). Чем оживленнее и развитее район, в котором ведется строительство, тем больше разница.
Потребители экономят много денег, покупая еще не существующие дома. В основном благодаря этому факту до 25% продаж домов происходят на этом этапе. Это особенно актуально для крупных городов. Покупка квартиры на этапе закладки фундамента новостройки в Москве считается очень выгодной как для конечных покупателей, так и для инвесторов.
Оплата в рассрочку
Производители проявляют гибкость в отношении платежей, и покупатели могут платить в рассрочку. Рассрочка платежа действует до ввода жилого дома в эксплуатацию, т.е. до завершения строительства. В большинстве случаев планы рассрочки являются беспроцентными.
Это еще одна причина, по которой граждане предпочитают приобретать жилье по выгодным ценам. Покупка в лизинг позволяет избежать дорогостоящих единовременных расходов и снизить нагрузку на бюджет человека/семьи.
Возможность выбора
Потребители имеют право выбирать подходящий вариант жилья.
- Пол
- Масштаб,.
- Аранжировка.
Эти льготы предоставляются только тем, кто приобрел недвижимость в новостройке.
Интересно. Именно поэтому самые привлекательные и ликвидные квартиры продаются на стадии котлована в начале строительства.
Выгоды первичного жилья
Можно долго спорить о качестве современных новостроек, однако преимущества первичного жилья перед вторичным очевидны.
- Лицензированные строительные компании строят дома по утвержденной проектной документации, в соответствии со строительными нормами и правилами, с использованием новейших технологий, строительных материалов и квалифицированной рабочей силы. Это гарантирует высокое качество и гарантирует, что капитальный ремонт не вызовет проблем.
- Приобретая квартиру на этапе «shell and core», покупатель становится первым и единственным владельцем недвижимости, что позволяет избежать проблем, споров и судебных исков со стороны третьих лиц.
Недостатки и риски сделки
Покупка виртуального дома сопряжена с некоторыми рисками. Существует вероятность столкнуться с недобросовестными агентами и откровенными мошенниками. Даже безупречные юридические контракты могут помочь не во всех случаях. Не все производители могут выдержать конкуренцию и выжить в условиях рыночного капитализма.
Покупка квартиры в ракушке имеет ряд серьезных недостатков.
Мошенничество при заключении договора
Потребители подвергаются риску быть обманутыми недобросовестными строительными компаниями, и в большинстве случаев это происходит именно на стадии строительства.
- Мошенники заключают контракты с наивными клиентами, получают их деньги, объявляют о банкротстве и просто исчезают. Для них дом на стадии котлована — идеальный вариант. Нет необходимости инвестировать и тратить дополнительные средства на строительство.
- Другие компании начинают строительство, но продают недвижимость со статусом двойной продажи. Одна и та же квартира может находиться в собственности многих людей.
В этот момент покупатель подписывает договор купли-продажи. Этот документ нигде не зарегистрирован, и с его помощью защитить свои права непросто.
Ранее такой способ обмана был обычной практикой при покупке квартиры у подрядчика на ранних стадиях строительства в Москве, особенно когда он стал все более редким в российских регионах.
Это важно знать. При заключении сделки со строительной компанией следует подписывать только контракты CDU. Это защитит вас от неприятных сюрпризов при получении жилья. Если компания предлагает отдельный контракт вместо участия в акционерном капитале, рекомендуется проверить ее отношение к контракту.
Долгострой
В контракте устанавливается дата завершения работ, но срок сдачи оперативной позиции может быть значительно продлен. Это связано с небрежностью производителя и/или размером силы.
- Строительная компания начала работы, не получив всех лицензий. При выявлении таких проблем строительство приостанавливается до их устранения.
- Производитель не выдерживает конкурентной среды и объявляет о банкротстве. Они должны ждать, пока проблема будет решена и пока компания завершит проект.
Ситуации с долгосрочными строительными проектами могут длиться долгое время. Возможно, владелец ждет возможности переехать в этот дом уже более пяти лет.
Низкое качество готового жилья
После завершения строительства дома представители строительной компании приглашают владельца принять квартиру. Во время осмотра дома потребитель может обнаружить дефекты, условия, не соответствующие договору.
При осмотре дома составляется акт приема-передачи с указанием всех отклонений. На этом этапе покупатель должен внимательно изучить качество здания, размер помещения, отделку, поверхности, коммуникации и т.д.
Важно знать: к процедуре приемки дома нужно отнестись серьезно, так как все дефекты, вызванные договорами DDS, должны быть устранены производителем за свой счет.
Рекомендации по минимизации возможных рисков
Прежде чем принять решение о покупке квартиры на битуме у застройщика, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы не стать жертвой мошенничества
- Оцените надежность производителя. Прежде всего, следует посетить официальный сайт организации и найти информацию о ее финансовом состоянии, уставных документах и уже реализованных проектах. Подрядчикам рекомендуется рассмотреть список аккредитованных банков. Известные банки не будут аккредитовывать сомнительные компании. То же самое относится и к строительным страховым компаниям.
- Желательно посетить саму строительную площадку, оценить ход строительных или подготовительных работ и поговорить с рабочими. Посещение других завершенных проектов и беседы с людьми, которые там живут, также могут быть полезны.
- Как упоминалось выше, договор CDU должен быть подписан с компанией. Это регистрируется в органах Росреестра и защищает покупателя от мошенничества.
Информация доступна на Форуме акционеров. Здесь можно найти отзывы и мнения владельцев, которые работали с конкретной строительной компанией. Кроме того, необходимо изучить все сопроводительные документы.
- Основополагающие документы
- разрешения на все виды строительных работ, необходимых для строительства объекта, на
- утвержденных проектных документов, в
- муниципальные разрешения и т.д.
Рекомендация. Для оценки подтверждающих документов вам может понадобиться помощь квалифицированного юриста. Рекомендуется инвестировать в их услуги, чтобы защитить себя от потери всех своих денег в дальнейшем.
Покупать квартиру у подрядчика на нулевом этапе строительства следует очень осторожно, изучая каждый шаг. Неосторожность при принятии решения и заключении договора может привести к серьезным финансовым потерям и утрате безопасности. Прочитав этот материал, читатели узнали об основных плюсах и минусах покупки дома у кормушки, а также о том, как избежать потенциальных проблем при оформлении сделки.
В комментариях ниже каждый может задать вопросы и поделиться важной информацией по теме статьи.
Особенности покупки квартир на ранних стадиях
Вопрос о покупке квартиры на стадии фундамента в последнее время несколько утратил свою значимость.
Это связано с тем, что, переходя на эскроу-счет застройщика, вы больше не имеете доступа к средствам акционеров до завершения строительства. Продажа квартиры со значительной скидкой на начальном этапе не всегда является выгодным предложением.
Имеет ли смысл торопиться с покупкой квартиры в долине, пока еще есть возможность, — вопрос, требующий ответа. Оценив плюсы и минусы такого приобретения, каждый покупатель может иметь собственное мнение. Решение за вами.
Аргументы «За»
Экономия
Главное преимущество таких домов — экономия средств. Проблема, однако, заключается в том, что квартиры на ранних стадиях развития уже не так дешевы, как раньше. Несколько лет назад норма сбережений составляла 35 единиц, сейчас — только 25 единиц.
Покупателей волнует вопрос стоимости квартиры от котлована до передачи. По мнению аналитиков, рост цен от начальной фазы до начала эксплуатации составляет 12-15%. Это не так много. Поэтому покупателям следует поспешить приобрести квартиры в недооцененных комплексах или в проектах, где ожидается агрессивный рост цен.
Темпы роста могут быть выше в комплексах, где ожидается активное развитие (например, строительство новых линий метро) или где начальная цена квартиры сильно снижена по сравнению с рынком недвижимости. Например, в жилых комплексах Москвы ежегодный рост цен составил 48%, а за весь период строительства (два года) — 72%.
Разнообразный ассортимент
Широкий выбор жилья на ранних стадиях важен не только для конкретных проектов, но и для рынка недвижимости в целом. К моменту переуступки в здании остается в среднем от 10% до 20% непроданных квартир. В наиболее ликвидных объектах доля непроданных квартир не превышает 10%.
На ранних этапах строительства выбор квартир гораздо шире, чем на более поздних. Первыми отправляются самые доступные квартиры — небольшие квартиры, такие как студии. Затем, с небольшой задержкой, самые экономичные квартиры становятся лучшими параметрами. В конце продажи остается малоценное или нежилое жилье.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По данным столичных экспертов по недвижимости, в Московской области задерживается от трети до половины новостроек, до 85%.
Постоянные изменения, происходящие на строительном рынке, и экономическая нестабильность увеличивают риск банкротства для производителей. Поэтому покупка квартиры в канаве очень рискованна.
Чтобы не потерять деньги при выборе квартиры в котловане, следует тщательно проанализировать застройщика и обратить внимание на работы, построенные под предыдущим патронажем.
Чтобы минимизировать риск, предпочтительнее строить жилье там, где уже есть встроенные здания и жилые дома. Если есть достаточная уверенность в производителе, можно выбрать новый жилищный комплекс. Цены на квартиры в них будут значительно более выгодными.
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в соответствии с графиком и не произошло неплатежеспособности, вы можете долго ждать свою квартиру. В среднем строительство многоэтажного панельного дома занимает около одного года. Строительство монолитного дома занимает 1. 5-2 года.
Следует также отметить, что для создания инженерных сетей необходимо дополнительное время. И часто эта возможность задерживает положение эксплуатируемого дома. Это касается поставщиков ресурсов, которые постоянно продлевают сроки.
Квартиры могут быть проданы независимо от того, закончены они или нет. Производителям также необходимо дополнительное время для проведения ремонта. Как правило, готовые здания поставляются на два-три месяца позже, чем другие.
Ключи не выдаются сразу, даже когда строительство, монтаж, ремонт и отделка завершены. Чтобы забрать ключи, владельцу требуется 3-6 месяцев.
Поэтому, если вы покупаете участок с траншеей, вы должны быть готовы переехать в свою новопостроенную собственность за три года.
Затраты на съемное жилье
Время, необходимое для строительства, связано не только с долгим и волнительным ожиданием, но и с непредвиденными расходами. Если в этот период не будет запасного жилья, вам придется снимать жилье и платить за него. Если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита, вам придется одновременно заплатить банку.
Например, квартира на этапе фундамента одного из жилых комплексов приобретается за 6 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 3 млн рублей. Покупатель берет ипотечный кредит с процентной ставкой 10% еще на 3 млн рублей. В среднем срок кредитования составляет 20 лет. Таким образом, ежемесячный платеж составляет примерно 29 000 рублей.
Стоимость аренды дома составит примерно 30 000 рублей в месяц. Простой расчет показывает, что покупатель потратит более 1 млн рублей на аренду в течение трех лет и 1 млн рублей на выплаты по ипотеке за еще не существующую квартиру.
Сравните этот сценарий с другим. Покупка готового дома обычно на 15% дороже. Его стоимость составит 6,9 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж по ипотеке составит 37 600 рублей. Однако платить за аренду не нужно. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Следует отметить, что более высокие платежи сохраняются в течение всего срока действия ипотеки. Поэтому дополнительные сборы не должны выплачиваться только в период строительства. За весь срок ипотеки переплата составляет 5,1 млн рублей по сравнению с 3,9 млн рублей.
Покупатель экономит 1 млн рандов на аренде, но тратит еще 1,2 млн рандов в течение срока действия ипотеки.
Переплата может быть уменьшена за счет досрочного погашения кредита. Деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду, могут быть использованы для этой цели.
Затраты в первые несколько лет сопоставимы, но без неопределенности и риска, связанных с ожиданием окончания периода строительства. Поэтому стоит учесть все нюансы, чтобы рассчитать, насколько дешевле обойдется квартира на этапе строительства оболочки.
Цены не всегда растут
В предыдущем разделе расчеты были основаны на среднем росте цен на 15%.
Однако следует также учитывать, что затраты в процессе производства могут как уменьшаться, так и значительно увеличиваться. Поэтому рентабельность покупки недвижимости на стадии закладки фундамента равна нулю.
В то время как во многих жилищных проектах рост цен в настоящее время составляет всего 5-7%, некоторые проекты демонстрируют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Таким образом, можно сделать вывод, что приобретение жилья на ранней стадии не обязательно приводит к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип разнообразия на этапе строительства оболочки не всегда работает. Только самые требовательные проекты имеют небольшое количество домов, в то время как другие проекты имеют гораздо большее количество домов.
Около 15% квартир продается всего через два-три года после начала строительства. И следует отметить, что в этом случае остатки не всегда сладки. Здесь есть квартиры с жилой площадью и многокомнатные очень дорогие квартиры.
Некоторые разработчики стремятся сохранить наиболее популярный вариант финала. На более высокой стадии завершения строительства они могут быть проданы по завышенным ценам. По этой причине у подрядчиков в продаже имеются только плоские резервуары.
Процедура покупки квартиры на стадии котлована
Производители должны оценить самые большие риски, включая возможность мошенничества, прежде чем покупать квартиры на этапе строительства. Бывают случаи, когда люди отдают все свои деньги на новый рост и остаются ни с чем.
Некоторые подрядчики — мошенники, аферисты и неудачники. На ранних стадиях они прекрасно рекламируют свои здания и используют двойные продажи при продаже квартир. Одновременно владельцами одной и той же квартиры могут быть несколько человек.
Важно не терять голову от красивых фраз и знать все юридические тонкости и процедуры долевого участия.
Где найти информацию о застройщике
Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо провести исследование производителя. Таким образом, вы можете понять степень надежности компании, строящей ваш дом.
Если застройщик «прославился» своей плохой репутацией, рекомендуется не подписывать с ним контракт. Полезно изучить назначенный проект и историю его строительства. На начальных этапах поиска помогает глобальная сеть.
Официальная информация о производителях доступна на их официальных сайтах. Вы также можете найти информацию об истории компании, инвесторах, кредиторах, выделенных объектах, строящихся проектах и выделенных условиях. Если подрядчик активно сотрудничает с крупным банком, это также является гарантией чистой сделки.
Отсутствие собственного сайта должно вас насторожить. Это означает, что компания не является надежной, и вам не следует доверять ей свои активы.
Следует также проанализировать фиксированные цены. Не думайте, что если вы найдете недвижимость по очень низкой цене, вам очень повезет. Успешная компания никогда не продаст квартиру за меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.
Наиболее важными источниками информации являются форумы акционеров и их отзывы. Такие службы обычно раскрывают всю правду о производителе. Особенно если в процессе строительства возникают проблемы — задержки, увеличение стоимости, дополнительные расходы.
Вы также можете найти информацию о том, как строители находили решения в конфликтных ситуациях.
Аргумент против: долго ждать
Даже если бы удалось избежать задержек в строительстве и банкротства, квартиры пришлось бы ждать значительное время. По словам Натальи Шаталиной, управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний срок строительства высотки из панелей составляет около одного года, в то время как возведение монолитной конструкции занимает полтора-два года. Однако прокладка коммуникаций требует дополнительного времени, что часто приводит к удлинению или прерыванию сроков строительства.
Например, в большинстве столичных новостроек задержки с вводом в эксплуатацию являются ресурсной организацией», — говорит Андрей Колочинский. Покупка квартиры с отделкой может занять у застройщика больше времени на ремонт. Готовые здания обычно вводятся в эксплуатацию на два-три месяца позже, чем другие.
Ключи также не выдаются сразу после завершения строительства. Обычно передача квартиры владельцу занимает от трех до шести месяцев после выделения жилья, — говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор компании «Лидер». Поэтому при покупке дома в канаве подрядчик должен быть готов переехать в готовую квартиру без необходимости кардинально нарушать расположение дома.
Аргумент против: нужно где-то жить
Период строительства часто связан с прямыми затратами, а также с длительным и суматошным периодом ожидания. Если у вас нет собственного жилья, вам придется снимать квартиру на период строительства. Если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту, вам также придется одновременно заплатить банку.
Предположим, квартира в новостройке приобретается за 6 млн рублей, а залог составляет 3 млн. При ипотеке до 10% покупатель зарабатывает еще 3 млн. По данным ипотечного компьютера IRN.RU, при 20-летнем кредите ежемесячные платежи составят около 29 000 рублей.
Еще 30 000 рублей уйдет на аренду; за три года один человек потратит чуть больше 1 миллиона рублей на аренду, а еще 1 миллион пойдет на выплату ипотеки за квартиру, которой фактически еще нет. Теперь представьте, что человек покупает такую же квартиру. В этом случае ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, и не нужно будет тратить деньги на аренду.
Однако самый высокий общий ипотечный платеж выплачивается не только во время строительства. За счет кредита переплата в размере 3,9 млн. рублей составляет 5,1 млн.
рублей. Другими словами, покупатель экономит 1 миллион рублей аренды, но тратит еще 1,2 миллиона рублей в течение всего срока ипотеки. Переплату можно уменьшить за счет досрочного погашения.
Деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду, могут быть использованы для этой цели. Впоследствии первоначальные затраты будут сопоставимы, но вы избежите рисков и нервов, связанных с ожиданием завершения строительства.
Аргумент против: остатки сладки
Преимущество разнообразия на ранних стадиях не всегда срабатывает. Небольшое количество квартир выставляется на продажу только в самых популярных проектах, в то время как в других проектах их количество значительно выше. По состоянию на декабрь 2018 года доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (завершение фасада — ввод в эксплуатацию) варьировалась от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина.
по словам Татьяны Подкидышевой, около 15% квартир продается в течение двух-трех лет после ввода в эксплуатацию.
Действительно, большинство квартир, которые выставляются на продажу, являются неликвидными или дорогими многокомнатными квартирами. Однако многие производители стараются сохранить самые популярные квартиры надолго. ‘Все застройщики заинтересованы в том, чтобы наиболее ликвидные квартиры не были сметены с самого начала.
Из-за высокого спроса такие участки могут быть проданы по более высоким ценам на более высокой стадии готовности жилья. Поэтому застройщики обычно продают группы квартир. Нередко встречаются квартиры, которые изначально имеют меньшую рыночную стоимость.
Наиболее удачные планировки и виды из окон не . Интересные варианты остаются за застройщиком. Таким образом, к концу строительства покупателю часто есть чем заняться.
Конечно, если проект не будет полностью продан, выбора нет, — говорит Мария Рытнецкая.